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menghw2001的博客

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日志

 
 

山东:哪里的楼市最危险  

2014-09-07 12:52:18|  分类: 关注时政 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在分析了福建和浙江的楼市后,我们继续北上,看看山东这个经济第三大省的情况。

闲话少说,先上数据。这次为了节省大家时间,我将三个表格合并成一个表格,取消了原始数据的展示。在下面的“表一”里,第一栏是城市,第二栏是“房地产依赖度”,它是用一个城市2013年“房地产投资额”除以当年GDP获得的。第三栏“人均面积”,是用2013年该城市“在建房屋面积”除以“常住人口”(单位是:平米/人),可以反映未来几年房地产的供应量;所谓“小学生增减”,指的是该城市2013年在校小学生人数与2010年相比,上升、下降的百分比,用来观察一个城市人口在增长还是在流失。

我之所以用“小学生在校人数”的增减,来反映一个城市的人口吸引力,原因有两个:第一,各地统计局公布的人口数字往往不准确,不少城市倾向于少算人口来提高人均指标。在山东,有些城市甚至不在“统计公报”里公布人口,这非常典型地揭示了一些官员的潜意识:经济指标比人重要。第二,大学在校人数不具有可比性,高中、幼儿园也不可比,因为有很多孩子上了技校、中专,还有的孩子不上幼儿园。只有义务教育阶段是可比的,小学生数字的滞后性弱于初中生。

表一:山东各城市核心数据

城市   依赖度  人均面积  小学生增减

青岛   13.1%     7.9       +7.1%

烟台   10.3%     8.2       持平

济南   13.8%     6.9       +2.6%

潍坊   13.6%            +5.6%

淄博    5.3%            下降

济宁    7.8%     3.9       +4.2%

临沂    9%              下降

东营    5.4%     6.1        

泰安    4.5%     2.6       下降

威海    16.2%    14        +3%

德州    7.9%     3.3       下降

聊城    6.2%            

滨州    5.9%            下降

菏泽    10%      3.5       下降

枣庄    12%      5.6       +3.4%

日照    4.8%     2.4        持平

莱芜    5.6%            

潍坊、淄博、临沂、聊城、滨州、莱芜这6个城市没有公布房屋在建面积,在其统计局网站也无法找到相关数据,因此人均指标看不到。剩下的11个城市具有可比性,我们可以得出如下结论:

威海楼市毫无疑问是山东最危险的,它的危险程度也超过了浙江的“冠军”杭州,以及福建的“冠军”福州。人均14平米的房屋在建面积,大到可以用“恐怖”来形容,北京2013年的房屋在建面积是6.6平米,深圳是2.2平米,东莞是2.6平米。此外,数据还显示,威海的确吸引了部分外地人来养老。这个城市2013年每28个常住人口才有一名“在校小学生”,这个比例是济南的1.6倍,潍坊的1.7倍。所以威海对外来人口的确有一些吸引力,但问题是供应量是在太大了。

烟台是第二危险的城市,它的人均在建面积达到8.2平米,虽然依赖度并不太高。烟台也是“养老圣地”,这一点类似威海。烟台每27个常住人口才有1名“在校小学生”,低于威海,但同样远远高于山东其他城市。要知道,青岛也才是18个常住人口1名小学生的比例。烟台和威海之所以成为北方“养老圣地”,除了漂亮宜居,还因为它们的房价比大连、青岛低很多。如果统计常住人口的年龄,威海、烟台一定会列入中国“人口最老”的城市。

青岛是第三危险的城市,人均在建面积达到了7.9平米。但青岛对外来人口吸引力在山东是最强的,未来有“直辖题材”,所以长期看有对存量楼盘的较大消化能力。短期内,郊区、新区的楼盘可能会降价。

济南是第四危险的城市,而且数据再次将它的弱省会特征展示了出来。我曾经写过一篇“中国省会城市窝里横排行榜”,从资金角度观察一个省会城市在省内的地位,结果发现济南是最苦逼的省会,“拥有的钱”(金融机构本外币各项存款余额)只占全省的15.6%。从过去三年小学生人数增加量上看,济南竟然低于青岛、潍坊、济宁、枣庄。这说明济南的人口吸引力不强,但人均房屋在建面积竟然超过北京!

日照、泰安、济宁、菏泽由于人均在建面积不大,对房地产依赖度低,所以楼市风险相对较小。

   潍坊等6个城市是“漏网之鱼”,但我们可以用另外的指标研究他们,请看表二,这里提供的是当地城镇人口和农村人口的人均住房面积。注意,这是当地人已经拥有的房屋面积,不是在建面积,其中临沂提供的实用面积,其他城市是建筑面积:

部分城市人均居住面积

城市   城镇人均   农村人均

潍坊    34.7       38.2

淄博     36.4      39.5

临沂    28.7       34.2

聊城    35         40

滨州    38         45

莱芜    39         41.3

通过表二我们可以知道,这6个城市其实已经不缺房子了。而且除了潍坊尚有一定外来人口吸引力,其他5个城市最多只能吸引本地农村居民城镇化。所以,潍坊之外的5个城市房地产市场容量非常有限,即便是人均“在建面积”达到3平米,这个市场就可能承受不了。而这些城市,其实就是中国绝大多数地级市、县级市的缩影:房子已经够用了,新建的基本上都是多余的!

转自凤凰博报(天天说钱的博客

http://blog.ifeng.com/article/33909895.html

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