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menghw2001的博客

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河北:一个“被撕裂”的省份  

2014-09-07 12:48:03|  分类: 关注时政 |  标签: |举报 |字号 订阅

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河北是中国最特殊的省份,当地人调侃说,河北有两个“郊区”,一个是北京,一个是天津。所以河北天生是一个“被撕裂”的省份。北部、东部、中部的城市,唯京津马首是瞻。河北11个地级市中,石家庄只能辐射自己,然后加上衡水、邢台、邯郸。

看看机场吞吐量就知道石家庄的尴尬了,在2013年全国机场客运量排名中,石家庄机场只排到37位,甚至不如呼和浩特和温州。论经济总量,石家庄不如唐山;论房价,石家庄又被廊坊压了一头。总之,这是一个碎片化的省份,一个省会偏弱的省份,一个“不太中国”的省份。

河北各地统计局不喜欢公布“商品房屋施工面积”这个重要指标,而且大部分地级市的统计局网站,要么根本就没有,要么处于失联状态,要么提供的资料极其有限,因此想揭开河北房地产真相比较困难。通过几天艰苦的努力,我还是找到了一些有用的资料。

河北楼市最危险的城市是秦皇岛。2013年这个城市房地产依赖度(房地产投资占GDP比重)为20%,高居全省第一。商品房施工面积是2482万平方米,人均8平米,位居第二。在过去3年里,秦皇岛小学生在校人数增长了8.7%,说明有人口增量。但这个城市年轻精英去北京、天津寻找机会的比例比较高,随着“八项规定”被深入执行,“夏都”的地位将不断下降,所以秦皇岛房地产前景不乐观。

第二危险的城市是石家庄。2013年,石家庄房地产投资931亿元,占GDP19%,仅次于秦皇岛位居第二;人均商品房屋施工面积,是根据2010年的面积、增速,以及2013年房地产投资额推算出来的,大概是7.5平米到8平米之间,位居全省第三。但遗憾的是,石家庄对人口的吸引力只位居全省第7位,过去3年小学生人数仅增长了1.9%,这再次从另外一个角度证明了石家庄的弱势地位。吸引不到足够的外来人口,石家庄楼市庞大的供应量就很难被消化。

过去三年全国小学生在校人数平均减少5.8%,而河北省小学生人数增长了6.7%,尤其是北京周边地市都呈现出较快增长态势,比如廊坊、承德、唐山、秦皇岛、沧州,这说明河北整体上具有人口竞争力。但邢台、邯郸、张家口、保定是例外,石家庄的人口竞争力也偏差。张家口山地多,可以理解;石家庄以及其南部地区远离京津,也不怎么吸引外来人口。

楼市第三危险的城市是张家口。2013年张家口房地产依赖度是15.1%,位居全省第四,仅次于秦皇岛、石家庄和廊坊。人均商品房施工面积是4.8平米,过去3年人口略微下降。

第四危险的城市是衡水。2013年房地产依赖度是11.3%,人均商品房屋施工面积约2.5平米,过去3年小学生人数增长了7%。表面上看,衡水的指标还不错。但这个城市的楼市在2012年就已经出现了一波调整,当年房地产投资额下降了11%,库存大幅上升。衡水经济在河北倒数第一,市区人口比例偏低,加上当地存在不少非商品房供应,因此对商品房的消化能力有限。

第五危险的城市是邯郸。邯郸是河北最南面的城市,距离京津距离最远,所以人口竞争力最差,过去3年小学生人数下降了6.4%,是河北人口流失最快的地区。房地产依赖度是10%2013年邯郸房地产就已经进入调整期,商品房销售面积下降17.6%,其中住宅下降21.8%,商品房待售面积增长了17%

第六危险的城市是唐山。房地产依赖度是9.3%,人均商品房施工面积6平米,过去3年小学生人数增长了7.8%

邢台2013年房地产依赖度是7.8%,人均商品房屋施工面积约2平米,过去3年小学生人数减少了2.7%。保定房地产依赖度是11%,人均商品房屋施工面积2.8平米,过去3年小学生人数减少了1.6%。沧州房地产依赖度是6%,统计局提供了全口径的房屋施工面积,人均达到了6.6平米,比较高。但剔除非商品房,估计就会下降到3平米左右。过去3年小学生人数增长了3.1%

廊坊的市场在河北最为独特,因为它吸引了大量北京的需求。2013年廊坊房地产依赖度是15.6%,位居全省第三。人均施工面积10平米,全省第一(考虑到北京的需求,这个指标将有所降低)。但数据还显示,过去三年廊坊小学生人数增长了19%,这个数字表明廊坊对人口的吸引力达到国内一流水平,可以比肩北京、深圳、东莞、苏州。目前京津冀协同发展成为国家战略,河北环京津地区都将迎来利好,廊坊占天时地利。所以住房供应量大,存在短期风险,但同样有化解的机遇。未来关键看政策走向。

承德房地产依赖度是11%2013年人均商品房施工面积4.2平米,过去3年小学生人数增长了11.5%。从这些数据上看,楼市似乎风险不大。但我们缺少一个关键指标,就是当地非商品房的供应量有多大。

转自凤凰博报(天天说钱的博客

http://blog.ifeng.com/article/33909895.html

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