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menghw2001的博客

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日志

 
 

河南:哪里的楼市最危险  

2014-09-07 12:41:23|  分类: 关注时政 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 一、写在前面的话

我在这里解释一下。我在多篇文章里表示过,研究一个地方楼市是不是有风险,需要看四方面的数字:一是住房存量,也就是说目前有多少房子,人均面积有多少;二是看住房增量,也就是看施工面积以及增长速度。我在这个系列里使用的施工面积,都是商品房屋的,来自各地统计局,没有包含集资房、小产权房、政策性住房和军产房,所以肯定是有缺陷的。三是看人口趋势,是增加还是减少,速度如何。四是看房价和当地平均收入水平的比较。

说句实话,上述四方面的准确数字,我们都无法获得。统计局有没有,我都表示怀疑。更何况在我的研究过程中,发现一些地方政府刻意隐瞒数字,甚至销毁数据。有些城市统计局网站上,连自己城市最近几年完整的数据都不提供,个别城市至今不公布2013年统计公报。有的城市统计公报中,通篇没有“房地产”三个字,甚至连常住人口数字都不提供。我真的不知道这种统计局要他何用,这样的统计公报,公布了有什么用途。所以,我只能通过有限的、可比的数据,尽量拼凑出各地房地产市场的真相,很多时候我感觉自己好像是个侦探。在这种背景下,我的研究肯定带有巨大的局限性,但即便如此还是有它自身的价值。

   二、关于河南房地产市场的研判

河南经济总量位居内地省份第五(前四分别为广东、江苏、山东、浙江),户籍人口位居第一,实际常住人口位居全国第三(仅次于广东、山东)。下面我我直接给出结论,数据穿插在文章中。

   河南楼市最危险的城市是洛阳。2013年这个城市商品房屋施工面积为4330平米,常住人口662万,人均6.5平米,位居河南第二(郑州是10.6平米)。洛阳对房地产的依赖度是9.6%2013年房地产投资占GDP的比重),郑州是23.3%。为什么两项指标洛阳都低于郑州,我认为洛阳楼市更加危险?原因很简单,洛阳在过去3年里,在校小学生人数减少了6.3%,超过全国减少5.8%的水平,说明这个城市的人口在流失,而郑州的人口在大幅增长。在中国绝大部分三四五线城市,人均住房面积都够用了,如果一个地方人口流失,房地产开发仍然大规模进行,这样地方的楼市是非常危险的。

   河南楼市第二危险的城市是郑州。2013年郑州商品房屋施工面积为9721万平米,常住人口919万,人均10.6平米,高居全省第一;2013GDP6202亿元,房地产投资1445亿,依赖度是23.3%,同样高居全省第一,而且超过了20%的警戒线。最近3年,在全国在校小学生平均减少5.8%的情况下,郑州增长了15.6%,这样我们可以简单地认为,郑州在过去3年里人口增长了21.4%,应该说这个成绩是非常不错的,几乎接近北京、深圳,在河南是当然的冠军。只要有人口增长,楼市就有希望,但郑州的人均在建面积的确偏大了。

   河南楼市第三危险的城市疑似是平顶山。为什么说“疑似”?因为我查了平顶山最近5年的统计公报,都没有找到多少房地产方面有价值的数据。我只知道2013年这个城市房地产投资是247亿元,GDP1557亿元,楼市依赖度是15.8%,位居全省第二。此外,还能查到2012年和2013年建筑企业口径统计的施工面积,但这个数据也许包括了当地企业在外地的施工量,但没有统计外地企业在当地的施工量,所以无法使用。此外,关于小学生人数,统计公报也语焉不详。总而言之,真相统计局不想告诉你。

   接下来比较危险的应该是商丘、周口和济源。商丘2013年房地产投资依赖度是12.4%,人均商品房屋施工面积是2.6平方米。看起来这个城市的楼市非常健康,类似深圳、东莞。但如果你看一下在校小学生人数,立马傻眼:商丘最近4年里小学生减少了31%(没有2010年数据),从112.6万人剧烈下降到77.5万人。此外,周口过去3年里小学生人数下降了27.4%,房屋施工面积无法查到,房地产依赖度是11.6%。也就是说,这3个地方出现了严重的人口流失。在这种情况下,楼市随便有点新增供应量,都会产生库存。

   至于济源,过去3年小学生人数只减少了4.9%,低于全国水平,显示人口事实上在轻微增长。我没有查到2013年、2012年该市商品房施工面积,因为当地统计局突然不公布了。但2010年和2011年的数据有,按照那个数据和增速推算,济源2013年的商品房屋施工面积至少会在6-7平米之间,甚至可能超过7平米。这个供应量,在河南可以排到第二或者第三的位置。

   在过去3年里小学生人数下降比较多城市,还有信阳(-21.6%)、驻马店(-21.6%)、濮阳(-19%)、鹤壁(-17.7%)、三门峡(-16.1%)、漯河(-12.7%),这6个城市的人均商品房屋施工面积分别是3.32.52.243.81.6(平方米)。比如驻马店,人口数字非常典型。2009年在校小学生100万,2010年增加到101万,然后直线下降到2013年的79.2万。2010年那次上涨,就是对全球金融危机的反映,说明2009年危机最厉害的时候,部分外出打工的人带着孩子回来了。后来随着经济的好转,大量人口再次外出,不少人顺便带走了正在读书的子女。在这类城市里,本来就拥有大量自建房,以及单位集资房,不计入“商品房面积”里,加上人口的流失,所以这些城市楼市投资价值不高。如果人均商品房屋施工面积超过3平米,肯定存在较大风险。

   开封、南阳的楼市是河南最健康的。我没有找到开封2013年的统计公报,似乎没有公布,根据2012年的年报,这个城市2009年到2012年小学生人数增长了6.8%,人均商品房屋施工面积只有2平米,房地产依赖度7.8%。南阳2013年人均商品房屋施工面积2.1平方米,房地产依赖度5.2%,过去三年小学生人数增长2.7%

最后说一下许昌、新乡、焦作、安阳。许昌2013年房地产依赖度是6.4%,人均商品房屋施工面积2.7平方米,过去3年小学生下降5.5%;新乡2013年房地产依赖度是12.9%,人均商品房屋施工面积是4.1平方米,过去3年小学生人数下降0.5%;焦作的数据是2012年的,房地产依赖度是4.5%,人均商品房屋施工面积2.4平米,过去3年小学生下降8.3%;安阳房地产依赖度是9.1%,缺少施工面积和小学生数据。相比之下,许昌是比较安全的,仅次于开封、南阳。新乡、焦作、安阳均有一定风险,但也不会太大。

转自凤凰博报(天天说钱的博客

http://blog.ifeng.com/article/33909895.html

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