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menghw2001的博客

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从西安成都,看城镇化严重失衡  

2014-09-07 12:37:43|  分类: 关注时政 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陕西省房地产市场呈现典型的“西部特征”,也就是说,省会城市一城独大,而且这种失衡达到了惊人的程度。

2013年陕西全省房地产投资2240亿元,其中西安占了1596亿元,比例达到惊人的71%。也就是说,其他9个地市获得的房地产投资额,加起来也不到西安的一半(西安人口不到全省四分之一)。在商品房施工面积上,全省是1.72亿平方米,西安占了1.045亿平方米,占比高达60.8%

西安在全省房地产市场中“一城独大”,绝对不是孤例,也不是占比最高的。比如我们刚刚分析过的成都,2013年房地产开发投资占四川全省55%,房屋施工面积占全省47%。至于西宁、拉萨、银川就更不用说。就连人口、经济大省河南,也出现了房地产开发严重失衡现象,郑州2013年房地产开发投资占到全省的38%,房屋施工面积占全省的27%。所以非常明显,国家倡导的新型城镇化的重要内容:大中小城市协调发展,基本上是一个“白日梦”。由于现行体制下无法平均分配公共资源,中国的人口正蜂拥进入中心城市。

而且我还发现一个有趣的现象,由于几乎所有的省会城市,都提供了远远超过实际需要的房屋,所以下一步通过政策,跟省内地级市争夺人口是必然的。而且只要省会城市开打人口争夺战,获胜的可能性十拿九稳。

   下面是我“哪里的楼市最危险”的“陕西篇”:

如果仍然依据“房地产依赖度”、“人均商品房屋施工面积”、“最近3年在校小学生人数增减”来研究陕西市场,那么西安的楼市最危险。西安2013年房地产依赖度(房地产开发投资占当年GDP比例)达到了32.7%,在全国40多个大中城市中名列第四,仅次于三亚、贵阳、昆明。人均商品房屋施工面积达到了惊人的12.2平方米,超过了成都、郑州、杭州、福州等省会城市,进入高危行列。但另一方面,西安对人口的吸引力有限,过去3年在校小学生人数只增长了0.8%

房地产市场同样非常危险的是榆林市。虽然从直接指标上看,似乎并不明显。比如对房地产的依赖度,榆林只有3.2%,应该说非常低,但当地经济对煤炭高度依赖(煤炭开采、洗选、炼焦占当地工业产值的一半以上),房地产仅仅是一个依附于煤炭的弱势行业。煤炭行业兴旺,外来人口持续涌入,则房地产兴旺;反之,外来人口撤离,房地产则会遭遇灭顶之灾。过去3年里,榆林市小学生在校人数减少了13.2%,说明这个城市缺乏人口竞争力。此外,2013年该市人均商品房施工面积达到3.5平米,位居全省第二。

铜川的房地产市场也比较危险,我没有查到2013年当地商品房屋施工面积的数字,但该市房地产依赖度达到了7%,过去3年小学生人数减少了29%,人口流失比例高居全省第一。整个城市只有84万人口,城镇人口只有52万人,但保障性住房建设量保持在1万套左右。

渭南、咸阳、汉中、宝鸡、安康也都是严重的人口流失地区,最近三年小学生人数分别减少了21.3%18.7%17.2%16.5%16.3%。这5个城市房地产依赖度分别是7.5%9.4%7.8%5.3%8.3%;渭南、咸阳、汉中、宝鸡、安康2013年人均商品房屋施工面积分别是2.2平方米、2.4平方米、2.3平方米、1.92平方米和2.1平方米。说实话,这5个城市的楼市也都没有多少投资价值,如果保障房供应量大,那么还会有风险。

其中安康统计局还公布了2013年当地城乡居民实际拥有的住房面积,城镇人均39平方米,农村人均40平方米。更为让人惊讶的是,安康这个264万人口的城市,房地产投资才50.5亿元,但保障房的投资达到了57亿元。这说明安康人民非常安康,因为当地政府重视保障房,开发商或者炒房者想获利就非常困难了。

不过最幸福的还是延安人民,延安只有220万人口,其中城镇居民118万人,2013年的商品房施工面积是175万平方米,按照总人口平均施工面积是0.8平米,这个指标在中东部地级市中估计是最低的。但政府在建的保障房面积有440万平米,竟然达到了商品房的2.5倍!房地产投资总额没有查到,无法计算依赖度,估计不会超过3%。另外,延安过去3年小学生人数减少了4.9%,低于全国5.8%的水平,说明总人口在缓慢增长中。延安向我们提供了另外一个城市类型,这就是保障房面积数倍于商品房,生活在这样的城市里的居民应该是幸运的。反过来,到这样的城市开发房地产或者投资买房的人,风险就比较大了。

商洛的房地产依赖度是3.3%,其他数字都不齐全,无法比较,当地保障房供应量似乎也比较大。从商业角度观察房地产行业,当然也是危险的,不适合投资的。

如果让我从投资角度来描述一下陕西房地产市场,我只能说,别碰这个省的房子,离它们远点。但当地的百姓,在住房问题上应该压力不大。

转自凤凰博报(天天说钱的博客

http://blog.ifeng.com/article/33909895.html

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